Xu hướng giá thuê trong bối cảnh thị trường căn hộ cao cấp tại TP.HCM gặp tình trạng nguồn cung khan hiếm, với chỉ 5.000 căn hộ sơ cấp trong quý 1/2025, giảm 28% so với quý 4/2024 (tinnhanhchungkhoan.vn), chủ sở hữu và nhà đầu tư cao cấp đang đứng trước cơ hội tối ưu lợi nhuận từ cho thuê. Bài viết này chia sẻ góc nhìn từ chuyên gia 168Property, phân tích xu hướng giá thuê, gợi ý chiến lược điều chỉnh, đồng thời so sánh với đối thủ trong ngành để nhà đầu tư có thêm cơ sở ra quyết định.

Xu hướng giá thuê trong bối cảnh thị trường căn hộ cao cấp tại TP.HCM gặp tình trạng nguồn cung khan hiếm

Bức tranh thị trường – các số liệu mấu chốt

• Nguồn cung mở bán (H1/2025): TP.HCM chỉ có khoảng 1.400 căn hộ cao tầng (new launches) trong nửa đầu 2025 – là mức rất thấp so với nhu cầu lịch sử. 
• Nguồn cung sơ cấp Q1/2025 (TP.HCM): tổng nguồn cung sơ cấp ghi nhận ~5.000 căn; nguồn cung mới thực tế rất hạn chế (~1.150 căn). Điều này làm giảm áp lực cạnh tranh về giá bán/giá thuê. 
• Giá bán sơ cấp (Q2/2025): giá trung bình sơ cấp TP.HCM tăng mạnh, ở vùng ~82 triệu VND/m² (Q2/2025 báo cáo thị trường) – đẩy chi phí vốn lên, ảnh hưởng tới mục tiêu yield của chủ sở hữu. 
• Nguồn cung/so sánh vùng: Savills và các báo cáo khác ghi nhận tình trạng “nguồn cung hạn chế” ở HCMC, trong khi một số địa phương (Hà Nội) có mức mở bán lớn hơn trong cùng giai đoạn – nghĩa là cạnh tranh giữa thị trường khác nhau.  

Xu hướng thị trường giá thuê hiện tại (2024-2025)

Nguồn cung hạn chế – động lực giữ giá thuê cao

• Nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM chỉ đạt khoảng 700 căn, với 170 giao dịch, mức thấp kỷ lục từ 2015 đến nay (thuonghieucongluan.com.vn).

• CBRE ghi nhận trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 1.400 căn hộ mới mở bán, thấp hơn 16% so với cùng kỳ 2024 (trading.vietcap.com.vn).

Điều này khiến tỷ lệ lấp đầy (occupancy) các căn hộ cao cấp tại trung tâm TP.HCM luôn duy trì trên 90%, góp phần giữ giá thuê ổn định hoặc tăng nhẹ.

Giá bán tăng mạnh, tác động đến giá thuê

• Quý II/2025, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt 82 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 29% theo năm (trading.vietcap.com.vn).

• Knight Frank cũng cho biết giá bán bình quân ở mức 3.648 USD/m² trong quý I/2025, tăng 12% theo năm (cafef.vn).

Khi giá bán tăng, chi phí đầu tư ban đầu cao hơn, buộc chủ sở hữu phải điều chỉnh giá thuê hợp lý để bảo toàn tỷ suất lợi nhuận.

Gross rental yield tham chiếu

Theo CaféLand, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM dao động từ 4–4,4%, cao hơn Hà Nội (3,6–4%) (cafeland.vn).

Con số này trở thành mốc tham chiếu quan trọng để chủ sở hữu đánh giá hiệu quả vận hành.

Chiến lược điều chỉnh giá thuê & tối ưu lợi nhuận

Khung tài chính minh bạch

Chuyên gia 168Property khuyến nghị chủ nhà tính toán rõ:

• Gross Rent = giá thuê bình quân × số tháng có khách;

• OPEX = chi phí quản lý, bảo trì, dịch vụ;

• NOI = Gross Rent – OPEX → dùng để tính Net Yield.

Minh bạch qua Owner Portal

168Property cung cấp Owner Portal, cho phép theo dõi:

• Occupancy, ADR, RevPAR,

• Chi phí, báo cáo định kỳ,

• Dòng tiền (cash flow) minh bạch.

Đây là lợi thế khác biệt so với nhiều đối thủ, đặc biệt khi thị trường có tỷ lệ lấp đầy luôn >90%.

Định giá linh hoạt

Ví dụ: Trong cao điểm du lịch, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại Quận 2 có thể đạt 35–38 triệu đồng/tháng, cao hơn 10–12% so với mùa thấp điểm. Việc điều chỉnh linh hoạt giúp tối đa doanh thu mà vẫn đảm bảo lấp đầy.

Giảm turnover – tối ưu vacancy

Mỗi lần turnover, chi phí dọn dẹp, marketing, thời gian trống có thể khiến chủ sở hữu mất 1–1,5 tháng doanh thu. Do đó, 168Property ưu tiên tìm khách dài hạn ổn định nhưng vẫn khai thác ngắn hạn khi cần.

Góc nhìn chuyên gia từ 168Property so với đối thủ

168Property – boutique & cá nhân hóa

• Thành lập 2018, tập trung vào khách hàng cao cấp sở hữu 1–5 căn.

• Hỗ trợ kênh cho thuê từ ngắn hạn (Airbnb, Booking, Luxstay) đến dài hạn.

• Minh bạch tài chính và KPI rõ ràng qua dashboard.

Xu hướng giá thuê & hành động tối ưu

Xu hướng giá thuê

• Nguồn cung khan hiếm khiến giá thuê căn hộ cao cấp tăng 5–10%/năm.

• Ở Quận 1, căn hộ 2PN có thể cho thuê với giá 50–55 triệu đồng/tháng; Quận 2 (TP Thủ Đức) từ 30–38 triệu đồng/tháng tùy nội thất.

Đặt KPI tài chính rõ ràng

• Net Yield tối thiểu nên đạt ≥4% để ngang bằng thị trường.

• Nếu dưới mức này, cần xem lại chi phí vận hành hoặc định giá thuê.

Phân tầng khách thuê

• Ngắn hạn: ADR cao, thích hợp căn hộ trung tâm.

• Dài hạn: ổn định, giảm turnover.

Nâng cấp thông minh

Ví dụ: cải tạo nội thất với chi phí 150–200 triệu có thể nâng giá thuê thêm 8–12%, ROI trong vòng 1 năm.

Kết luận

Thị trường căn hộ cao cấp TP.HCM đang trong trạng thái cung khan – cầu mạnh, với giá bán và giá thuê đều tăng. Để tối ưu lợi nhuận, chủ sở hữu cần:

• Minh bạch tài chính với công cụ rõ ràng,

• Định giá linh hoạt theo mùa vụ,

• Quản trị vacancy & turnover,

• Nâng cấp thông minh có ROI,

• Chọn đơn vị quản lý phù hợp như 168Property.

Liên hệ 168Property để được tư vấn chiến lược định giá và quản lý chuyên sâu, giúp bạn đạt lợi nhuận bền vững trong giai đoạn 2025–2026.